在乡村振兴战略的背景下，如何有效利用闲置农房资源，推动农村经济发展和农民增收，成为各界关注的焦点。近年来，许多地区通过将闲置农房改造为文旅业态，取得了显著成效。本文将深入探讨闲置农房改造为文旅业态的成功模式，并分析其策略与实践路径。

一、成功模式

（一）民宿与乡村旅游模式

浙江德清莫干山民宿集群

德清县莫干山镇拥有丰富的自然资源和独特的地理环境，但随着城市化进程的加快，许多农民房屋闲置。当地政府通过政策引导和基础设施建设，鼓励社会资本参与闲置农房改造。莫干山民宿集群的改造策略是保留农房的原始风貌，如白墙黑瓦的江南水乡风格，同时在内部进行现代化装修，配备高端设施。将闲置农房改造成不同主题的民宿，如亲子主题、情侣主题、禅意主题等，满足不同游客的需求。

莫干山民宿集群采用“公司+农户”的运营模式，由专业民宿运营公司负责整体规划和管理，农户以房屋入股，获得固定分红和劳务收入。民宿集群还配套建设了共享厨房、户外泳池、儿童游乐区等公共设施，提升游客体验。通过这种模式，莫干山民宿集群吸引了大量国内外游客，民宿平均入住率超过70%，节假日更是供不应求。当地农民通过房屋入股、劳务收入和农产品销售等途径，人均年收入增加了3万元左右，带动了整个乡村的经济发展。

政策支持：德清县政府出台了《关于促进民宿经济高质量发展的若干意见》，明确了民宿的定义、经营条件、审批流程和扶持政策，为民宿发展提供了政策依据。政府还设立了专项扶持资金，对民宿改造项目给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持。

基础设施建设：莫干山镇通过修建山区公路、提升网络信号覆盖、改善水电供应等措施，为民宿集群的发展创造了良好的基础条件。政府还投资建设了游客服务中心、停车场等公共设施，提升了游客的体验感。

运营策略：专业民宿运营公司通过市场调研，确定了不同主题的民宿设计，如亲子主题民宿配备了儿童游乐设施和亲子活动空间；情侣主题民宿注重私密性和浪漫氛围；禅意主题民宿则融入了禅文化元素，提供冥想和瑜伽空间。运营公司还定期举办民宿主人培训，提升服务质量和管理水平。

农民参与：农户通过房屋入股，每年获得固定分红，分红比例根据房屋面积和位置确定，一般为年收入的10%-15%。农户还可以在民宿从事保洁、餐饮等劳务工作，获得额外收入。此外，农户还可以通过销售自家农产品，如茶叶、土鸡蛋等，增加收入。

（二）特色手工与文创产业模式

四川崇州道明镇竹艺村

道明镇有着悠久的竹编历史，但随着工业化进程的加快，传统竹编工艺面临失传的困境，许多竹编工坊闲置。当地政府通过文化挖掘和产业扶持，将闲置工坊和农房改造成竹艺文创空间。改造策略是保留竹编工坊的传统建筑风格，如木质结构和竹编装饰，同时在内部设置竹编展示区、体验区和工作坊，展示竹编工艺品的制作过程，游客可以参与竹编体验课程。

竹艺村引入竹编大师和文创设计师，成立竹艺合作社，将传统竹编工艺与现代设计相结合，开发出竹编灯具、竹编家居用品、竹编时尚饰品等文创产品。通过线上线下销售平台，将产品推向市场，同时举办竹艺文化节，吸引游客前来参观和购买。这种模式不仅保护和传承了传统竹编工艺，还提升了其市场价值。竹艺村的竹编文创产品受到市场欢迎，年销售额超过500万元。竹艺合作社吸纳了当地100多名农民参与竹编制作，人均年收入增加2万元左右。竹艺村成为当地文化旅游的热门景点，每年接待游客超过10万人次。

文化挖掘：道明镇政府组织专家和学者对竹编文化进行深入研究，编写了《道明竹编文化》一书，详细介绍了竹编的历史、工艺和文化内涵。政府还通过田野调查，收集了大量竹编老物件，建立了竹编文化博物馆，展示竹编工艺的发展历程。

产业扶持：政府设立了竹艺文创产业发展基金，对竹艺合作社给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持。政府还组织竹编大师和文创设计师，定期举办竹编培训班，免费培训当地农民，提升他们的竹编技艺。

运营策略：竹艺合作社通过与文创设计师合作，开发出一系列竹编文创产品，如竹编灯具、竹编家居用品、竹编时尚饰品等。合作社还建立了线上线下销售平台，通过电商平台将产品推向全国市场。合作社定期举办竹艺文化节，邀请国内外艺术家和游客参加，提升竹艺村的知名度。

农民参与：当地农民通过参与竹编制作，人均年收入增加2万元左右。农民还可以在竹艺村从事保洁、餐饮等劳务工作，获得额外收入。此外，农民还可以通过销售自家农产品，如竹笋、竹荪等，增加收入。

（三）农文旅融合开发模式

山东临沂沂南县马泉休闲园

沂南县马泉村地处山区，交通不便，大量农房闲置。当地政府通过招商引资，引入旅游开发公司，将闲置农房和周边土地进行整体开发，打造农文旅融合项目。改造策略是将闲置农房改造成特色民宿、农家乐、乡村博物馆等，保留乡村的原始风貌和文化特色。同时，开发周边的山林和土地，建设果园、菜园、花卉园等农业观光区，打造亲子采摘、农事体验等项目。

马泉休闲园采用“公司+合作社+农户”的运营模式，旅游开发公司负责整体规划和运营，合作社组织农户参与项目运营，提供农产品供应和劳务服务。游客可以在民宿住宿，品尝农家菜，参与农事体验，购买当地农产品，形成完整的消费链。通过这种模式，马泉休闲园年接待游客超过50万人次，旅游收入超过3000万元。当地农民通过土地流转、房屋租赁、劳务收入和农产品销售等途径，人均年收入增加1.5万元左右，村庄环境得到极大改善，成为乡村振兴的典范。

政策支持：沂南县政府出台了《关于促进乡村旅游高质量发展的若干意见》，明确了乡村旅游项目的定义、经营条件、审批流程和扶持政策，为马泉休闲园的发展提供了政策依据。政府还设立了专项扶持资金，对乡村旅游项目给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持。

基础设施建设：马泉村通过修建山区公路、提升网络信号覆盖、改善水电供应等措施，为休闲园的发展创造了良好的基础条件。政府还投资建设了游客服务中心、停车场、公共厕所等公共设施，提升了游客的体验感。

运营策略：旅游开发公司通过市场调研，确定了农文旅融合的运营模式，将闲置农房改造成特色民宿、农家乐、乡村博物馆等。公司还开发了周边的山林和土地，建设了果园、菜园、花卉园等农业观光区，打造了亲子采摘、农事体验等项目。公司定期举办乡村旅游文化节，邀请国内外游客参加，提升马泉休闲园的知名度。

农民参与：当地农民通过土地流转，每年获得固定租金收入，租金根据土地面积和位置确定，一般为每亩1000元。农民还可以通过房屋租赁，获得额外收入。此外，农民还可以在休闲园从事保洁、餐饮、农事体验指导等劳务工作，获得劳务收入。农民还可以通过销售自家农产品，如水果、蔬菜、土鸡蛋等，增加收入。

（四）协会+基地开发模式

江苏无锡阳山镇桃源村

阳山镇盛产水蜜桃，但随着市场竞争的加剧，桃农收入不稳定，许多农房闲置。当地政府通过成立桃农协会，整合闲置农房和桃园资源，打造“桃源村”文旅项目。改造策略是将闲置农房改造成桃文化博物馆、桃艺工坊、桃主题民宿等，展示水蜜桃的种植历史、文化内涵和加工工艺。同时，建设桃园观光区，设置采摘体验、桃树认养等项目。

桃源村采用“协会+基地”的运营模式，桃农协会负责项目的整体规划和管理，组织桃农参与项目运营。桃农以桃园和房屋入股，获得固定分红和劳务收入。通过举办桃花节、水蜜桃采摘节等活动，吸引游客前来观光和体验。这种模式不仅提升了水蜜桃的品牌影响力，还增加了桃农的收入。桃源村年接待游客超过30万人次，旅游收入超过2000万元。桃农通过项目参与，人均年收入增加1万元左右，桃园的附加值得到提升，水蜜桃品牌影响力进一步扩大。

政策支持：阳山镇政府出台了《关于促进水蜜桃产业高质量发展的若干意见》，明确了水蜜桃文旅项目的定义、经营条件、审批流程和扶持政策，为桃源村的发展提供了政策依据。政府还设立了专项扶持资金，对水蜜桃文旅项目给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持。

基础设施建设：桃源村通过修建山区公路、提升网络信号覆盖、改善水电供应等措施，为文旅项目的发展创造了良好的基础条件。政府还投资建设了游客服务中心、停车场、公共厕所等公共设施，提升了游客的体验感。

运营策略：桃农协会通过市场调研，确定了“协会+基地”的运营模式，将闲置农房改造成桃文化博物馆、桃艺工坊、桃主题民宿等。协会还建设了桃园观光区，设置了采摘体验、桃树认养等项目。协会定期举办桃花节、水蜜桃采摘节等活动，邀请国内外游客参加，提升桃源村的知名度。

农民参与：桃农通过桃园和房屋入股，每年获得固定分红，分红比例根据桃园面积和房屋位置确定，一般为年收入的10%-15%。桃农还可以在桃源村从事保洁、餐饮、采摘体验指导等劳务工作，获得额外收入。此外，桃农还可以通过销售自家水蜜桃和桃制品，增加收入。

 （五）整村运营模式

浙江杭州余杭区径山村

径山村地处山区，交通不便，大量农房闲置。当地政府通过招商引资，引入专业文旅运营公司，对整个村庄进行整体规划和改造，打造“径山茶乡”文旅项目。改造策略是对村庄进行整体风貌提升，保留古建筑和传统村落风貌，将闲置农房改造成茶主题民宿、茶艺馆、茶文化博物馆等。同时，开发周边的茶园，建设茶道体验区、茶艺表演区、茶产品展示区等。

径山茶乡采用“公司+村集体”的运营模式，文旅运营公司负责项目的整体规划、建设和运营，村集体以土地和房屋入股，获得固定分红和劳务收入。通过举办茶文化节、茶道体验活动等，吸引游客前来观光和体验。这种模式不仅提升了村庄的整体形象，还带动了当地农民的增收。径山茶乡年接待游客超过40万人次，旅游收入超过3500万元。当地农民通过房屋租赁、劳务收入和农产品销售等途径，人均年收入增加2万元左右，村庄环境得到极大改善，成为全国乡村旅游重点村。

政策支持：余杭区政府出台了《关于促进乡村旅游高质量发展的若干意见》，明确了乡村旅游项目的定义、经营条件、审批流程和扶持政策，为径山茶乡的发展提供了政策依据。政府还设立了专项扶持资金，对乡村旅游项目给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持。

基础设施建设：径山村通过修建山区公路、提升网络信号覆盖、改善水电供应等措施，为文旅项目的发展创造了良好的基础条件。政府还投资建设了游客服务中心、停车场、公共厕所等公共设施，提升了游客的体验感。

运营策略：文旅运营公司通过市场调研，确定了整村运营的模式，对村庄进行整体风貌提升，保留古建筑和传统村落风貌。公司将闲置农房改造成茶主题民宿、茶艺馆、茶文化博物馆等。公司还开发了周边的茶园，建设了茶道体验区、茶艺表演区、茶产品展示区等。公司定期举办茶文化节、茶道体验活动等，邀请国内外游客参加，提升径山茶乡的知名度。

农民参与：当地农民通过房屋租赁，每年获得固定租金收入，租金根据房屋面积和位置确定，一般为每平方米50元。农民还可以在径山茶乡从事保洁、餐饮、茶艺表演等劳务工作，获得额外收入。此外，农民还可以通过销售自家茶叶和茶制品，增加收入。

 二、策略与实践路径

（一）政府引导与政策支持

政策制定

政府应制定详细的政策文件，明确闲置农房改造的范围、标准和流程。例如，德清县政府出台的《关于促进民宿经济高质量发展的若干意见》，明确了民宿的定义、经营条件、审批流程和扶持政策，为民宿发展提供了政策依据。政策文件应涵盖土地使用、建筑标准、环保要求、安全规范等多个方面，确保项目合法合规运营。

基础设施建设

加大对乡村基础设施的投入，改善交通、水电、通信等条件。例如，莫干山镇通过修建山区公路、提升网络信号覆盖、改善水电供应等措施，为民宿集群的发展创造了良好的基础条件。基础设施的完善不仅提升了游客的体验感，还为项目的长期发展奠定了基础。

资金支持

设立专项扶持资金，对闲置农房改造项目给予补贴和贷款贴息。例如，崇州市政府对竹艺村的竹艺文创项目给予每户5万元的改造资金补贴，并提供低息贷款支持，降低了改造成本，提高了农民参与的积极性。资金支持可以通过多种方式实现，包括财政补贴、税收优惠、金融贷款等，帮助项目顺利推进。

（二）资源挖掘与整合

文化挖掘

深入挖掘当地的民俗文化、历史传说和传统技艺，将其融入闲置农房的改造中。例如，道明镇政府组织专家和学者对竹编文化进行深入研究，编写了《道明竹编文化》一书，详细介绍了竹编的历史、工艺和文化内涵。政府还通过田野调查，收集了大量竹编老物件，建立了竹编文化博物馆，展示竹编工艺的发展历程。文化挖掘可以通过田野调查、口述历史、文献研究等方式进行，确保文化元素的真实性和完整性。

景观整合

对村庄周边的自然景观进行整合，打造田园风光、山水景观等特色景点。例如，马泉休闲园通过开发周边的山林和土地，建设果园、菜园、花卉园等农业观光区，形成了完整的乡村景观体系，提升了游客的体验感。景观整合应注重生态保护和可持续发展，避免过度开发和破坏自然环境。

产业融合

将闲置农房改造与当地的农业、文化、旅游等产业相结合，形成多元化的产业体系。例如，径山村通过整合茶园资源，将茶文化与旅游相结合，打造了茶主题文旅项目，实现了产业融合发展。产业融合可以通过产业链延伸、品牌建设、市场拓展等方式实现，提升项目的综合效益。

（三）多元主体参与

村集体主导

村集体应发挥主导作用，通过成立公司或合作社，组织农民参与闲置农房改造和文旅项目运营。例如，桃源村通过成立桃农协会，整合桃园和房屋资源，组织桃农参与项目运营，实现了农民的组织化和规模化发展。村集体可以通过土地流转、房屋租赁、劳务组织等方式，保障农民的利益，推动项目顺利实施。

企业参与

引入社会资本和专业运营公司，发挥其资金、技术和管理优势。例如，莫干山民宿集群通过引入专业民宿运营公司，对闲置农房进行整体规划和管理，提升了项目的运营水平和市场竞争力。企业可以通过投资、合作、托管等方式参与项目，实现互利共赢。

农民主体

充分尊重农民的意愿，保障农民的合法权益，让农民成为项目的主体。例如，竹艺村通过组织竹编培训，让农民掌握竹编技艺，参与竹艺文创产品的制作和销售，提高了农民的收入水平和参与积极性。农民可以通过房屋入股、劳务合作、农产品销售等方式参与项目，共享发展成果。

（四）人才引进与培养

人才引进

通过优惠政策和创业扶持措施，吸引返乡入乡创业人才。例如，莫干山镇通过举办创业大赛、提供创业补贴等方式，吸引了大量返乡创业青年，为民宿集群的发展注入了新的活力。人才引进可以通过提供住房补贴、创业资金、技术支持等方式实现，吸引各类人才返乡创业。

技能培训

加强对本地农民的技能培训，提高他们的服务意识和专业技能。例如，竹艺村通过举办竹编培训班，让农民掌握竹编技艺，参与竹艺文创产品的制作和销售，提高了农民的收入水平和参与积极性。技能培训可以通过举办培训班、实地教学、在线课程等方式进行，提升农民的综合素质。

人才激励

建立人才激励机制，对有突出贡献的人才给予奖励和荣誉。例如，径山村通过设立“茶文化贡献奖”，对在茶文化推广和茶产品开发中表现突出的人才给予奖励，激发了人才的积极性和创造性。人才激励可以通过表彰大会、荣誉证书、奖金等方式实现，增强人才的归属感和荣誉感。

（五）品牌建设与营销推广

品牌定位

根据当地的资源特色和市场需求，进行精准的品牌定位。例如，莫干山民宿集群定位为高端民宿度假品牌，通过提供高品质的服务和独特的住宿体验，吸引了大量高端游客。品牌定位应结合当地的文化、自然和产业特色，突出项目的独特性和差异化。

品牌塑造

通过设计品牌标识、打造品牌故事等方式，塑造品牌形象。例如，竹艺村设计了“道明竹艺”品牌标识，打造了“竹编之乡”的品牌故事，提升了品牌的知名度和美誉度。品牌塑造可以通过品牌设计、品牌传播、品牌维护等方式实现，提升品牌的市场影响力。

营销推广

利用互联网、社交媒体、旅游推介会等多种渠道，进行广泛宣传和推广。例如，马泉休闲园通过建立官方网站、开设社交媒体账号、参加旅游推介会等方式，吸引了大量游客前来观光和体验。同时，通过与旅行社合作，推出定制化的旅游线路，进一步扩大了市场影响力。营销推广可以通过线上线下结合的方式进行，提升项目的市场曝光度和游客流量。

（六）利益分配与保障

利益分配机制

建立公平合理的利益分配机制，确保各方利益得到保障。例如，桃源村采用“保底收益+按股分红+劳务收入”的复合分配方式，让农民在项目中获得稳定的收益，提高了农民的参与积极性。利益分配机制应结合项目的实际运营情况，确保各方利益平衡，实现可持续发展。

风险防控

建立风险防控机制，降低项目运营风险。例如，马泉休闲园通过购买旅游保险、建立应急救援机制等方式，保障游客和农民的利益，降低了项目运营风险。风险防控可以通过风险评估、风险预警、风险应对等方式实现，确保项目的稳定运营。

长效保障

建立长效保障机制，确保项目的可持续发展。例如，径山村通过设立产业发展基金，对项目进行持续投入和扶持，保障了项目的长期稳定发展。长效保障可以通过政策支持、资金投入、技术研发等方式实现，确保项目的长期发展。

通过以上成功模式的案例分析和策略路径的详细阐述，可以为闲置农房改造为文旅业态提供更具体、更全面的参考和借鉴。希望本文能够为相关从业者和政策制定者提供有益的启示，推动乡村振兴战略的深入实施。